RSSDag van de makelaar
Wij vertellen u niks nieuws als we zeggen dat Vlamingen geboren worden met een baksteen in de maag. Het fenomeen is ook op de redactie goed gekend. De zoektocht naar een huis of appartement, verbouwingen, premies,… stof genoeg voor een nieuwe reeks (met logo!) leek ons.
Het startschot wordt gegeven door de dag van de makelaar. Op zaterdag 24 maart (9u-16u) openen heel wat vastgoedkantoren hun deuren. Met dit nieuwe jaarlijkse evenement wil de Federatie van Vastgoedmakelaars CIB hun imago verbeteren en de drempel naar eigenaars en kandidaat-kopers verlagen. Om de haverklap worden we in de media om de oren geslagen met de stijgende prijzen op de vastgoedmarkt. Op de site van de FOD economie vonden we een handig bestand met de prijzen voor onroerende goederen in 2006. Voor Gent zetten we alvast een aantal cijfers op een rijtje. In 2006 werden in Gent 2.182 gewone woonhuizen verkocht. De gemiddelde prijs was 150.175 euro (tegenover een Vlaams gemiddelde van 156.661 euro). In de categorie ‘appartementen, flats en studio’s’ 146.878 euro (Vlaams gemiddelde 156.661 euro). Gemiddeld veranderden villa’s, bungalows en landhuizen voor 320.199 euro van eigenaar (gemiddeld 301.887 euro in Vlaanderen). Voor wie zelf wou bouwen, kostte bouwgrond in Gent gemiddeld 185 euro per vierkante meter tegenover 123 euro in Vlaanderen.
Het was niet mogelijk om een onderscheid te maken tussen de verschillende deelgemeenten, maar wij staken ons licht op bij Evelien Veniers van Axel Lenaerts.
Hoe lang bent u al makelaar? Is het immobiliënkantoor gespecialiseerd in een bepaald marktsegment? Op de site zag ik ook huizen aan de Côte d’Azur…
In 2002 begon ik als stagiaire bij Axel Lenaerts Vastgoedmakelaars. Sinds 2003 ben ik erkend vastgoedmakelaar bij het BIV – en werk ik onder de kantoornaam Axel Lenaerts. Ons kantoor legt zich eerder toe op de hogere prijsklasse, althans dat is onze reputatie. Hoewel wij nooit ofte nooit een pand zullen weigeren op te nemen omwille van zijn prijs. Elk pand heeft zijn waarde en laten we eerlijk zijn: huizen onder de € 200.000 verkopen erg snel, veel sneller dan de duurdere klasse… De laatste jaren zijn we ons steeds meer aan het focussen op nieuwbouwprojecten, grotere projecten waar verschillende prijsklassen in verenigd worden. Zo starten we in een kleine maand met een project achter het Sint-Pietersstation, nu nog gekend als een ‘mindere’ buurt, maar langzaam bezig aan een opmars kaderend in het herwaarderingsproject van de stad Gent. Zowel kleinere studio’s als grotere appartementen en zelfs ééngezinswoningen zullen aangeboden worden. Voor elk wat wils. Ik waarschuw u wel dat de gegadigden nu al staan aan te schuiven…
Hoe ziet de vastgoedmarkt in Gent eruit? Ik heb de indruk dat er veel kleine arbeidershuisjes en misschien minder appartementen zijn.
De laatste jaren pompen heel wat financierders enorm veel geld in appartementen. Nieuwbouwprojecten schieten als paddenstoelen uit de grond maar de kwaliteit en het wooncomfort dat wordt beloofd is niet altijd hetgene waar we naar op zoek zijn (slaapkamertjes van 3 op 3 en dergelijke meer). De prijzen voor dergelijke wooneenheden staan dikwijls erg hoog maar liggen toch goed in de markt bij investeerders. Het is een redelijk zorgeloze investering met gegarandeerde huuropbrengst. Bij het huurpubliek liggen deze appartementen doorgaans goed in de markt omdat ze instapklaar zijn en het nodige moderne comfort bieden. Toch verwacht ik binnen enkele jaren een zekere verzadiging: het (over)aanbod van huurappartementen wordt de nachtmerrie van elke verhuurder/investeerder: appartementen zullen leeg komen te staan en prijsdalingen in de verhuur zullen uiteindelijk de verkoopprijs doen zakken. Nog even afwachten dus. Een tip: kies er dan wel het appartement uit met zuidelijk georienteerd terras en koop er ook een garage bij! Autoparkeerplaatsen worden schaars in de stad.
Ik merk dat er ook veel huizen verbouwd worden. Is dit omdat er iets schort met de kwaliteit van de huizen? Of zijn kopers veeleisender geworden?
Het is een logisch gevolg van een verouderd stadsweefsel dat zich spontaan vernieuwt. Er worden nog nauwelijks nieuwe gronden aangesneden in de stad en als die dan al worden aangesneden, worden er appartementsgebouwen op gezet. Mensen die kiezen voor het klassieke woningtype zien zich genoodzaakt een huis te verbouwen. Het is logisch dat een huis uit de jaren ’50 niet meer voldoet aan de hedendaagse comfortnormen. In de meeste gevallen is er nog geen centrale verwarming, de badkamer en de keuken zijn verouderd, het dak moet vernieuwd worden. Maar met de woning op zich is niks mis, de kwaliteit die vroeger voor en na de WO II werd geleverd vindt men vandaag niet vaak geëvenaard.
Heeft u de vastgoedmarkt, en dan vooral in Gent zien evolueren? Is het een gunstig moment om iets te kopen en hoe pakt men dit best aan?
De vraag naar grotere huizen in en buiten het Gentse daalde vrij opvallend de laatste jaren: niet enkel omwille van de stijgende prijzen maar ook omwille van de veranderende gezinssamenstellingen (kleinere gezinnen en alleenstaanden). Grote huizen met vele slaapkamers zijn minder gegeerd en zijn langzaam maar zeker bezig aan een prijsdaling. Hoewel de prijzen nu nog relatief hoog staan, merk ik dat er veel meer ruimte is gekomen voor onderhandeling. In feite is nu het moment gekomen om eindelijk dat grote herenhuis te kopen!
De goedkopere woningen (lees: de klassieke arbeiderswoning met tuin) blijven in prijs stijgen. Velen verwachten prijsdaling maar toch zien we dat men soms diep in de portemonnee tast om een zogenaamde droomwoning met hof of koer te bemachtigen. Zolang men de vraagprijs blijft betalen en het aanbod niet stijgt zullen de prijzen niet dalen, integendeel zelfs stijgen.
Is het verstandig om enkel via het internet op zoek te gaan? Hoe vaak wordt de site van uw immobiliënkantoor aangepast?
Ik ben een grote fan van het internet omdat ik merk dat ik als makelaar een duidelijk beeld van mijn aanbod kan overbrengen naar de client en dat ook op elk ogenblik van de dag kan aanpassen/wijzigen. Internet ontketende een ware revolutie in vastgoedland en komt volgens mij de kopers absoluut ten goede. De geschreven pers blijft een klassiek medium om een bepaald minder surfend bevolkingssegment te bereiken, maar het is zo verschrikkelijk duur om te adverteren en uiterst traag. Voor een halve pagina in een boekje als logic-immo betaal je al gauw 600 euro en het gebeurt wel vaker dat een pand al verkocht is eer het boekje zelfs ter perse geraakt. Gevolg: enkele de minder makkelijk verkoopbare panden worden hierin geadverteerd. Een kwaliatief pand dat aan een correcte prijs via internet wordt aangeboden trekt voldoende gegadigden aan en hoeft zonodig niet nog eens extra (veel) te kosten door in een boekje te staan.
In de media horen we regelmatig over de stijgende koopprijzen voor woningen en appartementen. Hoe is de situatie in Gent? Zijn er misschien bepaalde wijken waar nog koopjes te vinden zijn?
Koopjes zijn overal en altijd te vinden, ongeacht in welke wijk. Ik zie het koopje vooral als iets ‘verkoper’ gebonden. Ik ervaar dikwijls dat het idee dat de eigenaars hebben over de waarde van hun stulpje soms compleet niet strookt met de realiteit. De wildste verhalen doen de ronde over verkoopsprijzen in de straat, bij de buren… Vele eigenaars geloven dat ze met hun eenvoudig stulpje werkelijk op een gouden ei zitten. Gelukkig zijn er ook nog mensen met een realistische kijk op de waarde van hun vastgoed. Met zulke verkopers kan je op een nuchtere manier onderhandelen en een meer dan eerlijke prijs bekomen.
Heeft u nog een tip voor onze lezers? Waar moeten ze op letten als ze een huis of appartement gaan bekijken? Of waar moeten ze opletten als ze een huis willen verkopen?
Eén grote regel in je zoektocht: laat je niet ontmoedigen door een te hoge vraagprijs. De uiteindelijk overeengekomen verkoopprijs ligt dikwijls een heel eind lager dan de initiele vraagprijs. Heb geduld en DURF onderhandelen!
Tip aan de verkopers: verkoop nooit half werk. Zorg ervoor dat je huis er (in de mate van het mogelijke) afgewerkt bij staat en kies voor kwaliteit bij de keuze van materialen. Een deftig ingerichte keuken en een mooi geschilderde leefruimte met parket oogt nu éénmaal een stuk aantrekkelijker dan een loshangende pompbak en een goedkoop laminaatvloertje. De meerprijs die voor een kwalitatieve afwerking wordt gegeven is echt de moeite waard.
© 2007 GENTBLOGT VZW
De 14 vastgoedmakelaars die op deze unieke dag aan de http://www.dagvandemakelaar.be deelnemen zijn online te raadplegen. Een wedstrijd geeft iedere bezoeker de kans een jaar gratis electriciteit, een keuring van zijn elektriciteits- installatie of één van de meer dan 100 prijzen te winnen. Het mooiste is echter dat de makelaar laagdrempelig duidelijke informatie verstrekt over zijn werking, zijn verloning en een antwoord zal formuleren op alle vastgoedgerelateerde vragen.
Dit lijkt me een heel positief initiatief. Eindelijk beweegt er iets in deze sector.
nog een tip: probeer een huis te kopen zonder makelaar. De vraagprijs ligt per definitie 10 Ã 15 % hoger
Dit artikel kan verwarring scheppen voor de lezers die morgen een makelaarskantoor willen bezoeken. Voor alle duidelijkheid: Het kantoor Lenaerts neemt niet deel aan “de Dag van de Makelaar†op zaterdag 24 maart.
Volgende Gentse makelaars verwelkomen u graag vanaf 9u:
Agence Rosseel – Kortrijksesteenweg 74 Gent
Bertone Vastgoedmakelaars – Galglaan 1 Gent
D&O Vastgoed – Kouter 185 9000 Gent
De Fooz L en zn – Zuidstationstraat 28 Gent
DMV De Meester Vastgoed – St. Annaplein 67 Gent
Home-Estate – Nederkouter 50 Gent
HYBOMA – Gustaaf Callierlaan 74/001 Gent
Immo Pannier – Voskenslaan 375 Gent
Immobiliën Crevits – Kortrijksesteenweg 178 Gent
Immoboss Franklin – Rooseveltlaan 120 Gent
Lofting & Urbis Group – Keizer Karelstraat 103 Gent
Nelde Immobiliën – Vlaanderenstraat 11 Gent
Reximmo – Vlaanderenstraat 95 Gent
Woonservice Steyvers – Hogeweg 28 Gent
Nog een kleine randbemerking op de laatste alinea van het artikel:
Een professionele makelaar zal zijn panden aan een correcte markprijs te koop stellen. Het principe om een ‘onderhandelingsmarge’ in de prijs te voorzien is al lang achterhaald. Ruim 95% van de woningen worden daadwerkelijk aan de ‘vraagprijs’ verkocht!
Goede tip, maar je moet dan wel de onbeschofte agressie van de makelaars die hun diensten aan jou willen opdringen, erbij nemen.
Met dien verstande dat die ‘correcte marktprijs’ zo hoog is kunnen oplopen mede ‘dankzij’ de makelaar, die zich overal opdringt.
Beste Marc,
Particulieren zijn vaak van mening dat hun huis meer waard is dan de andere woningen in de straat. Het is dan ook begrijpelijk dat men de meest onredelijke prijzen vindt in particulieren advertenties. Het is de taak van de professionele vastgoedmakelaar om verkopers te begeleiden en te overtuigen om hun woning aan de juiste marktwaarde aan te bieden. In het Gentse is een makelaarsloon van 3,63% gangbaar. Dit is een dienst waarvoor de verkoper betaalt en dit betekent niet meteen dat de prijs daarom 3,63% hoger moet zijn. De verkoper die voor een makelaar kiest bespaart niet alleen publiciteitskosten maar ook tijd en zorgen.
Een makelaar kan echter niet toveren: als hij de prijzen met 10% optrekt dan zal hij niet kunnen verkopen.
Mijn collega’s en ikzelf willen u hieromtrent graag verder informeren.
Mogen wij u verwachten op de dag van de makelaar?
Het geeft altijd amusante uitspraken wanneer ‘professionele’ vastgoedmakelaars – zoals dhr. Rosseel er ongetwijfeld een is – hun zaak verdedigen. Zeker omdat hun nobele doel (het begeleiden, of beter: het in toom houden!, van de onredelijke particulieren) echt niet strookt met de keiharde realiteit waar veel kandidaat-kopers dagelijks door ontnuchterd worden.
Eén voorbeeld ter illustratie: een tijdje geleden werd er in de Lostraat (Sint-Pietersstation) een pand te koop aangeboden voor de prijs van 210 000 euro. Hoewel te duur voor ons budget maakten mijn vriendin en ondergetekende uit nieuwsgierigheid toch een afspraak. Al snel bleek het gevraagde bedrag te hoog voor het pand dat op diverse punten zwaar verouderd was. Maar dit was niet alles. Omdat het immokantoor wegens jaarlijks verlof gesloten was, had ik rechtstreeks met de eigenaars een afspraak kunnen maken. Ze konden m.a.w. vrijuit spreken. En daaruit bleek dat de eigenaars het gevraagde bedrag zelf te hoog vonden. De professionele makelaar had hen uitgelegd dat de ligging van het zwaar verkrotte pand dit bedrag verantwoordde. En mocht het pand toch niet verkocht geraken, dan zouden ze de prijs systematisch laten zakken tot er een koper zou gevonden worden. Ik herinner mij haarscherp de schaamte en de frustratie van de oudere eigenares toen ze ons duidelijk maakte dat de hoge vraagprijs opgedrongen was door een professionele makelaar.
Ik ben niet naïef: de markt wordt gedicteerd door de wetten van vraag en aanbod. En makelaars proberen hun loon zo optimaal mogelijk te laten renderen net zoals verkopers zoveel mogelijk voor hun pand willen opstrijken. Het is hun goed recht. Maar, Luc Rosseel, bespaar me alstublieft uw misplaatste reactie waarin u uzelf als professionele makelaar een nobele rol toedicht. Laat me niet lachen.
Twee jaar ervaring met uw professioneel immokantoor heeft me immers geleerd dat uw definitie van professionaliteit zeer eenzijdig is. Luc Dierens, een professionele makelaar tewerkgesteld in uw kantoor, werkt bijvoorbeeld NOOIT met een opschortende voorwaarde omdat hij daardoor, zoals hij zelf zegt, potentiële klanten dreigt te verliezen. Indien een bank een kandidaat-koper geen lening geeft, dan moet dhr. Dierens de volledige verkoop immers opnieuw opstarten. Ik weet ook wel dat een verkoper niet verplicht is om zo’n voorwaarde in het compromis op te nemen, maar het getuigt toch niet echt van een begrijpende houding tegenover klanten. Trouwens, doorgaans wordt deze voorwaarde door uw collega-makelaars wél aangeboden.
Wanneer Marc stelt dat een pand via een makelaar tien tot vijftien procent hoger ligt, dan is dat zeker niet uit de lucht gegrepen.
Iets meer dan 3 jaar geleden hebben m’n vriendin en ikzelf een woning gekocht in Gent Centrum, na meer dan 12 maanden intensief zoeken, privé en via immo-kantoren.
Ik kan bovenstaande opmerkingen enkel bevestigen; m’n vriendin en ikzelf zijn juristen, het was werkelijk halucinant om te ontdekken welke ronduit eenzijdige en vaak illegale bedingen er vaak in de contracten van de immo-kantoren staan. Immo Rosseel verschilde hier inderdaad niet in…
TIPS voor wie wil kopen:
1. Kies uw eigen notaris, laat u zeker geen notaris opdringen door het immo-kantoor (indien u niemand kent, vraag rond bij uw buren/familie/vrienden/bakker etc of ze geen goede notaris kennen)
2. Alvorens een compromis, een koopacte of om het even welk document te tekenen, RAADPLEEG STEEDS UW NOTARIS; deze zal met plezier het document voor u in detail doornemen, u de consequentie van elk beding uitleggen en uw rechten helpen beschermen tegenover de cowboy-immokantoren door de eenzijdige en illegale bedingen eruit te schrappen. Deze service van de notaris KOST NIETS EXTRA want is meestal inbegrepen in de commissie die hij ontvangt bij het verlijden van de koopakte.
In dezelfde straat heb ik een ander pand bezocht, dat werd verkocht via een Antwerps kantoor. Ik ben altijd blij als mijn moeder de slappe lach krijgt, en dat deed ze ook toen ze het stukje baksteen zag dat in de advertentie beschreven werd als ‘kleine stadstuin’. De reactie van de makelaars was:’t is klein, ‘t is in ‘t stad en ‘t is een tuin, zodus…’ helaas waren enkel de eerste twee stellingen juist.
beste Luc,
ik ben momenteel niet op zoek naar een huis en bied ook geen te koop aan. Mijn pasgeboren dochter verdient alle aandacht. Bedankt voor de uitnodiging evenwel.
Mijn indruk is vooral dat de makelaar de verkoper dient. Indertijd – ik spreek over 6 jaar geleden – stonden we ingeschreven bij 6 verschillende makelaarskantoren omdat we toen op zoek waren naar een huis. Geen enkele van die kantoren getroostte zich de moeite ons op de hoogte te brengen van aanbod dat paste binnen de criteria die we hadden opgegeven. Als potentiële koper heb ik dus vragen bij de precieze rol van makelaars.
Patsers!
ER WAS EENS… een tijd dat makelaars enkel mooipraters en verkopers waren, geen erkenning nodig hadden en zonder studies konden makelen. Wie zonder vooroordelen de vastgoedmarkt bekijkt zal vaststellen dat het zonder een professioneel bijna niet meer kan. De verkoop van een OG op een bierkaartje, dat is ondertussen lang geleden! Drie jaar op de schoolbanken, en een jaar BIV stage gaan de makelaardij vooraf. Uw makelaar die trouwens niet enkel voor verkoper maar ook voor de koper kan optreden. http://www.vastgoedconsultancy.be En de consument heeft een aanspreekpunt bij klachten, ja, zelfs de vrijheid om voor een kwaliteitsmakelaar CIB te kiezen, zie http://www.cibovl.be In welke sector bent u actief, waar er nooit iets verkeerd gaat, waar steeds alle partijen tevreden…?
Met het initiatief ‘dag van de makelaar’ wensen we net dat alle vooroordelen t.o.v. vastgoedmakelaars tot het verleden behoren. Uiteraard is iedereen vrij om zijn mening te uiten maar men kan hopelijk niet ontkennen dat er wel degelijk een verschil is tussen kantoren die lid zijn van het CIB en de niet-leden. Men kan er van op aan dat CIB-leden over de vereiste diploma’s, know-how en marktkennis beschikken om het beroep op een degelijke manier uit te oefenen. Dagelijks worden we overstelpt door nieuwe regels en wetten. Alle advies van professionelen is dan ook welkom, lijkt mij, indien men nu koper of verkoper is.
Even ter verduidelijking: het kantoor Axel Lenaerts is nooit gevraagd om deel te nemen aan ‘dag van de makelaar’. Dergelijke initiatieven zijn geestig en klinken ‘vlot’ maar zijn voor ons echt niet nodig. De klant kan bij ons elke dag even binnenstappen voor advies. Daar hebben wij geen ‘makelaarsdag’ voor nodig.
Als ik even zou mogen reageren op de reactie van Luc Rosseel over ‘onderhandelingsmarge’: Vreemd, ik merk eerder een tegengestelde trend: Om een verkoper te overtuigen een pand via ons aan te bieden zijn we dikwijls genoodzaakt om een kunstmatig hoge prijs aan te houden die dan achteraf na veel overtuigingskracht van onze medewerkers wordt bijgesteld. Zo hebben we al vele kopers kunnen helpen aan een woning aan een haalbare, redelijke prijs. Daarom zijn we er ook! Onze professionaliteit en kunde ligt juist in het onderhandelen. Of niet?
Ben net op bezoek geweest in een deelnemend kantoor. Het onthaal, de professionaliteit en de kennis van de makelaar hebben mij aangenaam verrast! Geen vraag te veel, geen antwoord te min, op en top wat ik van een makelaar mag verwachten!
Belachelijk, de wolf doet een poging om zich in schapevacht voor te stellen!
30 jaar geleden in Dendermonde was er zo een makelaar ” De Wolf” die er op zijn eentje voor gezorgd heeft dat in dat kleine stadje aan de schelde, de huurprijzen sindsdien op een belachelijke, schandelijke , exuberante, onbetaalbare hoogte staan.
Net zoals nu heden ten dage overal in Vlaanderen. Ere wie ere toekomt.
PS. die gasten houden zich namelijk ook bezig met de huurmarkt!
American beauty – de film- is een aanrader
Vandaag was voor ons, studenten makelaardij, een ideale dag om ons meer te informeren in verband met ons project en uiteraard onze toekomstige job. Onthaal bij Nelde was uitermate aangenaam. Kortom: goed initiatief!
Zeer goed initiatief, de dag van de makelaar. De makelaar komt eindelijk nog eens positief in het nieuws! Proficiat aan Hendrik Nelde en het CIB.
Eindelijk nog eens iets positiefs voor de makelaar. Super goed initiatief. Ikzelf zit in het 2de jaar vastgoed en een dag zoals deze geeft na alle kritiek op de sector toch iets postiefs voor mijn toekomst.
Ik heb zo de indruk dat alle positieve noten uit het eigen kamp komen. Er zullen ook wel tevreden verkopers zijn, maar waar zijn de tevreden kopers?
Tja, hoe zou dat nu komen?
@Niek en Frederic: kus van de meester en een bank vooruit jongens :-)
Hmm… Nogal eenzijdige berichtgeving hier. Je zou die vastgoedmakelaars bijna zalig verklaren bij het lezen hier. Op het risico af ze allemaal over dezelfde kam te scheren en onterecht tegen enkele schenen te schoppen, heb ik toch al heel andere verhalen gehoord. Als het hier allemaal zo koek en ei is, waarom is er dan onlangs een nieuw koninklijk besluit in voege getreden die de wanpraktijken van die gasten aan banden moest leggen? Ik ken iemand die haar kortlopend huurcontract voortijdig wou beëindigen en daarom – contractueel verplicht – een exclusieve verhuuropdracht bij een vastgoedmakelaar moest aangaan. Na een half jaar wachten had ze nog niets gehoord. Na vele telefoontjes, die niets opbrachten, schreef ze dan een aangetekende brief. En – toevallig? – na enkele weken was er dan een nieuwe huurder gevongen voor haar appartementje. En dan volgde de factuur… meer dan 800 euro!
Tevreden koper, hiero! Destijds zeer goed ingelicht door een vermaard Gents immokantoor dat ook snel werk geleverd heeft! No problem. Misschien is het anders voor de verkoper, hoewel deze van ons destijds ook niet malcontent was. Een immokantoor dat zichzelf respecteert, moet ook de wensen van de koper respecteren en vraagt geen waanzinnige prijzen. Het grote gemak is dat de verkoper zelf niet moet onderhandelen: wie daar echter geen problemen mee heeft, evengoed chapeau. Ik heb bij particuliere verkopers al heel wat schappelijke prijzen gezien!
Blij te horen dat er toch één iemand tevreden is! Misschien moet er toch nog een “De-Dag-Van-Het-Vastgoed-Zonder-Dure-Tussenpersonen” georganiseerd worden.
Maar onmiddellijk dan weer kan ik moeilijk mijn slechte ervaringen met panden te huur verkroppen. Eigenlijk eender door wie ze verhuurd worden. Is er één makelaar die mij kan bevestigen dat haar/zijn diensten er bijvoorbeeld voor zorgen dat de toiletten toonbaar zijn in panden te huur? Ben al dikwijls mottig geworden met een makelaar die dan doodleuk zegt:’ach, dat is zo proper’, terwijl ik toch aan die poezelige handjes kan zien dat de m/v kwestie zich nooit aan iets dergelijks waagde…over de huurprijzen idem, alweer ben ik op zoek naar een makelaar die zegt er niet voor terug te schrikken een alleenstaande moeder met kind een pand te verhuren. Meer nog, voor zo iemand een pand in aanbieding te hebben dat redelijk van prijs is. (Ik stuur meteen mijn halve vriendinnenkring op u af, allemaal nette en zuinige meiden, evenwel zonder echtgenoot met goedverdienende job)
Beste Marc, ofwel viel uw criteria indertijd buiten het gewone waardoor er nooit iets binnenkwam binnen wat u zocht, ofwel was u niet bij de juist kantoren ingeschreven. Wij houden al jaren kandidaten op de hoogte van elk nieuw aanbod welke wij binnen krijgen. Tenslotte kunnen we maar een tevreden verkoper krijgen als we aan een tevreden koper verkopen. Alain, WoonService Steyvers bvba
Beste Marc, uw uitspraak dat de vraagprijs via een makelaar 10 à 15% hoger ligt, wil ik wel eens bewezen zien aan de hand van feiten. Het is niet de eerste keer dat we eigenaars ervan op de hoogte brengen dat de door hen gestelde prijs toch echt wel te hoog gegrepen is. Wel hebben veel verkopers iets als “ik wil toch mijn kans wagen” en dan kunnen wij in zo’n geval niet anders dan met die te hoge prijs beginnen. We adviseren hen in dat geval de reacties van de kandidaat-kopers af te wachten en op basis daarvan hun uiteindelijke prijs bij te sturen. In zo’n geval is er veelal toch wel een groot verschil tussen de gevraagde prijs en de uiteindelijk behaalde prijs. In de meeste gevallen valt het echter behoorlijk mee en vragen eigenaars een realistische prijs, al geef ik wel toe dat vandaag de dag die realistische prijzen bijna overal – en dan spreek ik op Europees vlak – aan de hoge kant liggen. Zolang kopers bereid zijn die hoge prijs te betalen zal dat ook wel zo blijven vrees ik. Zeggen dat de makelaar hierin de schuldige is, is behoorlijk bij het haar gegrepen. Naast in de eerste plaats de dikwijls veeleisende verkopers werkt ook de staat hieraan mee door bepaalde voordelen te bieden bij aankoop: abattement, vermindering registratierechten, premies, aftrekbaarheid, enz… Dan zijn er nog de banken die meehelpen: lage intrestvoeten (gelukkig maar) ; leningen aanbieden tot 40 j (België) of zelfs levenslang (Engeland) om iedereen toch maar de kans te geven een eigen huis te verwerven. Moesten al die voordelen wegvallen, het zou beslist een impact hebben op de prijzen. Maar ja, dan zouden die lagere prijzen eigenlijk gelijk staan aan de huidige hoge prijzen. Alain, WoonService Steyvers bvba
Het feit dat wij regelmatig panden in verkoop krijgen van mensen die ooit via ons reeds eens gekocht of verkocht hebben is voor mij voldoende bewijs dat er genoeg mensen rondlopen die tevreden waren/zijn van de diensten van een vastgoedmakelaar. De hier toch duidelijk aanwezige tegenstanders lijken niet te willen aanvaarden dat wij in ons beroep geen bestaansrecht zouden hebben mochten er grotendeels ontevreden mensen rondlopen. Mijn dank dan ook aan alle kopers en verkopers die wel de voordelen van een makelaar zien en wel maar graag gebruik maken van onze diensten. Alain, WoonService Steyvers bvba
Eve, waarom willen die charmante Dames geen echtgenoot meer? Of werden ze eruit gebonjourd omdat het brutale venten waren? Of?
zo buitengewoon waren onze criteria niet hoor: straal van 2,5 km rond station (om aanschaf van 2e wagen te vermijden), 3 slaapkamers en bij voorkeur een tuin. Prijs maximum 5 miljoen. Belgische frank wel te verstaan, ik spreek over 8 Ã 9 jaar geleden. Lijkt me niet onrealistisch, toch? We stonden ingeschreven bij alle immokantoren tussen de Kortrijksepoort en de Sterre. Een presteerde het zelf onze gegevens te noteren op de bureau-onderlegger en te zeggen dat ze ons wel zou verwittigen. Een collega liet ons zelfs doodleuk een uur wachten bij een huis waarvoor wij contact hadden opgenomen om het te bezoeken. Het voldeed aan onze gestelde criteria. Je begrijpt dat mijn ervaringen niet echt positief te noemen zijn.
Ik denk dat je al die kantoren niet over één kam moet scheren, hoor. Eerst nog even zeggen, dat er nu zoveel zijn en dat ze nu plots zoveel aandacht krijgen, komt omdat we op dit moment zitten (zaten?) in een stijgende markt. Er valt nu veel geld te verdienen met huizen en appartementen. Dat is enerzijds goed want vele huizen in Gent worden eidenlijk onder handen genomen, aan de andere kant wordt alles duurder. Nu wat zien we echter, dat er nu veel meer mensen dan in 1996 zijn die een eigen huis bezitten. Er is dus minder keuze en dus stijgen de prijzen verder. Sommigen worden bang en zo blijven de prijzen stijgen. Opwaardste spiraal dus. Maar ook het omgekeerde bestaat.
Zelf heb ik goede en een slechte ervaringen. Het éne kantoor, zogezegd een vaste traditie in Gent, wou me een huurcontract aansmeren dat waarin men allerlei vreemde dingen vroeg, o.a. moest de woonst op “regelmatige” basis worden herschilderd. Ik heb toen naar een advocatenkantoor gebeld in Brussel dat betalend advies geeft over zo’n zaken (zo’n 2€ per minuut). Ze zeiden dat dat niet klopte. Toen ik dat op het bureau zei, begon de makelaar in kwestie eerst zenuwachtig heen en weer te schuiven en na heel wat zever wou hij die zin dan toch plots schrappen uit het contract (dat was dan een halve dag later!). Voor mij hoefde het dan niet meer.
Nu huur ik ook via een kantoor en dit keer was alles echt piekfijn in order. Een correct contract en een goed service! Dat moet gezegd worden. Hopelijk zal ik hetzelfde kunnen zeggen wanneer ik mijn appartement verlaat.
Natuurlijk is het zo dat makelaarskantoren hun waar moeten slijten. Dat is nu eenmaal hun job. Zetten ze zich écht honderd procent voor hun klanten in? Dat zal er wellicht van afhangen. In nog een ander kantoor zei me dat ze me niet wilden opnemen in hun bestand omdat wat ik zocht (600€ en 80m2 in centrum) toch niet bestond. (Ik moet nu nog lachen als ik zie dat de helf van hun appartementen nog steeds – zo’n 9 maand later te huur staan. Let op ze zetten er nu “Nieuw” bij, maar eigenlijk staan ze daar al een half jaar te blinken!!)
Veel van die bureaus gebruiken gewoon computers en zoektermen (zoeken niet persoonlijk voor u). Dan vallen er natuurlijk veel interessante zaken buiten de boot. Opdracht is – maar dat voor iemand met tijd! – zoek zelf zoveel mogelijk maar schrijf je ook terzelfdertijd in bij de bureaus. Wedden op vele paarden tergelijkertijd en er zelf uiteindelijk het beste uitkiezen.
Dat de huurder regelmatig moet verven, is niet meteen een rare constructie in een huurcontract hoor. En voor beter advies had je bij de huurdersbond terecht gekunnen (15 euro voor een heel jaar in plaats van 2 euro per minuut).
Dag Filip,
dat denken inderdaad veel mensen maar dat klopt niet. Je moet een appartement als huurder niet gaan herschilderen, wel eventueel gaatjes stoppen van kadertjes enz.
Een term als “regelmatig herschilderen” gebruiken is trouwens zeer onduidelijk – zoiets zet je niet in een echt contract. Wat is immers “regelmatig”? Is dat iedere 3 jaar, ieder jaar of iedere maand?
Ik heb trouwens ook naar de huurdersbond gebeld en daar heeft men mij net hetzelfde gezegd (gratis!).
Dag Jan, wel als het zo uitdrukkelijk in het huurcontract staat hoor, en wat is regelmatig…? Er bestaat daar gespecialiseerde lectuur over, maar van ‘normaal’ schilderwerk gaat men ervan uit dat dit om de negen jaar moet gebeuren.