RSSBouwwoede studentenkoten legt druk op Gentse bevolking
De laatste maanden worden aan de lopende band bouwvergunningen afgeleverd voor vele grote studentencomplexen in het centrum van Gent. Dit zal vanaf volgend jaar extra druk leggen op alle duurzame inwoners van Gent. Maar ook investeerders in koten kunnen mogelijks met een kater opgezadeld zitten binnen enkele jaren. Een pleidooi voor een betere planning én inplanting van studentenhuisvesting.
Gent is de laatste jaren door stadsvernieuwing uitgegroeid tot een gezellig sympathieke woonplaats. Naast de vele toeristen trekt ze dan ook heel wat nieuwe gezinnen en studenten aan, waardoor de stad steeds drukker wordt. De laatste 10 jaar kwamen er maar liefst 20.000 (!) inwoners bij. Daarmee komen we stilaan aan een verzadigingspunt. Gent kan niet nog meer inwoners verwelkomen (en toeristen en bedrijven aantrekken) zonder beetje bij beetje afbreuk te doen aan de leefbaarheid van de stad: meer bebouwing in al zeer dichtbevolkte wijken, gebrek aan groene open ruimtes en rustigere wijken, meer lawaaihinder, verkeer, fijn stof en zwerfvuil. Zo riskeert men buurten te verzieken met als gevolg een stadsvlucht door (jonge) gezinnen.
Studentenkoten hype
In die optiek is de snelle toename van het aantal kotstudenten een extra uitdaging voor de stad. De 24.000 studenten die vandaag al op kot zitten zorgen er mee voor dat Gent een levendige en dynamische omgeving is. Gent verbood enkele jaren geleden om nog huizen als studentenkoten in te richten, hopend om zo wooncapaciteit vrij te maken voor gezinnen. Het gevolg was echter dat het gebrek aan studentenkoten snel toenam. Bovendien ging die maatregel voorbij aan de maatschappelijke realiteit dat jongeren juist steeds meer particuliere huizen willen delen met andere jongeren. 18% van de Gentse studenten woont al samen in zogenaamde “friendsâ€-huizen (naar de gelijknamige TV-serie waar jongeren samenwoonden onder 1 dak). Ze doen dit niet alleen uit sociale keuze, maar ook om de kosten te drukken of om meer comfort voor een vergelijkbare prijs te krijgen.
Die ongelukkig gecreëerde toestand van kotentekort was uiteindelijk niet langer houdbaar, waardoor Gent zich genoodzaakt zag om zijn bouwvoorschriften te versoepelen. Gevolg: een explosie van studentencomplexen in een recordtempo vergund aan privé-investeerders.
Gelukkig kunnen die nieuwe studentencomplexen aan de rand van de stad worden gebouwd, of gelijkmatiger gespreid. Bovendien bezitten hogescholen en de universiteit nog over heel wat vrijliggende grond – dikwijls op hun eigen campus – zodat ze hun groei zelf kunnen opvangen door in meer studentenhuisvesting te voorzien. Om financiële redenen kan de grond zelfs in erfpacht aan privé-investeerders van koten worden gegeven. En verdere overheidsinvesteringen in een verbeterd openbaar vervoer neemt ook druk weg op de noodzaak naar meer koten in de stad.
En toch worden bouwvergunningen vandaag massaal toegestaan in het reeds dichtbevolkte centrum van de stad. Bagattenstraat, Savaanstraat, Sint-Lievenslaan, de Backstage in de Sint-Pieters-Nieuwstraat etc. Nochtans erkent de stad Gent zelf het probleem van overconcentratie van studenten in bepaalde wijken. In de Voskenslaan komt er zelfs een heuse concentratie van nieuwe studentencomplexen (Redemptoristen, hotel Astoria, Hogeschool, plus een nieuw studentencomplex), tesamen bijna 700 extra bewoners, aan de rand van een rustige woonkern. Mogelijks zaait dit de kiem van een nieuwe studentenbuurt? Overigens wordt één van die studentencomplexen zelfs gepland temidden van de vele tuinen in die wijk (tussen Voskenslaan en Flamingostraat), een regelrechte aanslag op rust en ruimtegevoel. De hele woonwijk rond station Gent-Sint-Pieters zal de komende jaren overigens zwaar onder druk komen door bijzonder grote bouwprojecten. Opnieuw veel groei dus, maar wat met de levenskwaliteit van de huidige bewoners? Het idee van studentencomplexen is goed, maar een verkeerde inplanting kan onevenredig veel schade bezorgen aan bepaalde buurten.
Naar een overaanbod
In een hoog tempo werden al 1.400 vergunningen toegekend. We riskeren dan ook zeer snel over de 2.200 te gaan, het aantal extra koten dat Gent eigenlijk pas nodig achtte tegen 2019. Terwijl het aanbod dus fors zal toenemen de komende jaren, is de kans groot dat de vraag naar studentenwoningen daarentegen stabiliseert of zelfs afneemt (in academiejaar 2010-2011 zagen we de populatie kotstudenten al dalen met 400). Niet onlogisch na jaren van snelle groei van de studentenpopulatie, en een demografische ontwikkeling waardoor er nu eenmaal niet veel 18-22jarigen extra zullen bijkomen in de nabije toekomst. Bovendien is er nog het verslechterd economische klimaat (op kot gaan is een dure aangelegenheid). En zijn jonge mensen wel bereid om met 100 of 500 medestudenten in grote complexen te huizen? Feit is immers dat vandaag slechts 10% van de populatie in een vergelijkbare studentenhome woont, en dat er een duidelijke sociale trend is van jongeren die alleen of met een klein groepje een huis of appartement willen bewonen. Ook al zijn studentencomplexen op zich een goed idee, het is geen garantie dat er extra woonhuizen vrij komen. En als ze toch vrij komen en gezinnen hun intrek nemen, dan zullen ze samen met de extra studenten de totale bevolking in de dichtbevolkte buurt verder aandikken. De stad krijgt zo zijn groei, de huidige bewoners krijgen zo minder levenskwaliteit.
Ondertussen draait de verkoop van studentenkoten bijzonder goed. Nochtans zal een hoger aanbod gecombineerd met een mogelijks lagere vraag op termijn naar lagere prijzen kunnen leiden. Niet (meer) de grote institutionele beleggers investeren in deze populaire nichemarkt – daarvoor is het rendement te laag – maar privé investeerders, gedreven door de (huidige) kotschaarste en onzekerheid op de financiële markten. Van zodra alle geplande studentencomplexen worden opgeleverd (vooral vanaf september 2013) kan de investeerder achterblijven met een (overigens illiquide) belegging die minder opbrengt dan verhoopt. Ook een stijging van de huidige zeer lage rente (duurdere financiering) of een stabilisering/opleving van de beurzen (rendabelere alternatieven voor vastgoed) kan leiden tot lagere vastgoedprijzen voor koten.
Rekening houden met de Gentenaars
Het probleem zit dus niet in de situatie van gisteren of vandaag – de meeste Gentenaars zijn momenteel dan ook tevreden over hun stad – maar in het gevaar van morgen. De stad mag zijn expansieplannen niet realiseren ten koste van zijn huidige inwoners. Inplanting van gebouwen, zeker studentencomplexen, dient zeer omzichtig te gebeuren met inspraak van en respect voor de onmiddellijke buurtbewoners. Maar elk alleenstaand project overstijgt ook het wijkbelang omdat alle projecten samen een aanzienlijke impact kunnen hebben op de woon- en levenskwaliteit van alle Gentenaars gedurende decennia lang. Laat deze kwalitatieve beoordeling een doorslaggevende toetssteen zijn bij alle nieuwe projecten.
© 2012 GENTBLOGT VZW
Heel goede en nuchtere analyse!
Ook in onze buurt (uz, melkerijstr) is een bouwvergunning aangevraagd. De buurtbewoners zijn ondertussen met een petitie gestart om dit vreselijke project te stoppen en het laatste stukje groen in de buurt te redden. Iemand nog ideeën om ons te helpen hiermee?
Wij proberen misnoegde Gentenaars uit diverse wijken te centraliseren met een facebookpagina. Alle standpunten, bedenkingen, steunbetuigingen,…zijn meer dan welkom. Samen zijn we sterker.
http://www.facebook.com/groups/267723400006511/
Hoe nobel uw bedoelingen ook zijn, een facebookgroep is de meest gratuite manier om te ageren tegen iets waarover men misnoegd is. Het is een manier om uw geweten een beetje te sussen: “nu zal het veranderen, ik ben bij een facebookgroep!” Een facebook groep doet niets, is niet bindend en verzamelt enkel gelijkgestemden die meestal niet openstaan voor andere meningen, argumenten en/of visies.
Ik vrees vooral dat onze bedoeling niet duidelijk is. Wij zijn een groep schadelijdende eigenaars door de uitbreiding van resto overpoort in onze achtertuin. Wij hebben bezwaar ingediend, gecorrespondeerd met de stad, maar het heeft niets uitgehaald. De facebookpagina is er gekomen, niet om iets te veranderen, maar om elkaar een hart onder de riem te steken. In deze optie proberen we dezelfde gevoelens van onmacht te centraliseren. Een beetje solidariteit kan nooit kwaad, toch ?
Goeder morgen,
Mijn moeder, 91 jaar oud, woont in haar eigendom op de St Lievenslaan 8. Naast haar woning is nu een studentengettho voor meer als 100 studenten opgetrokken. De schade die zij aan haar woonst heeft is niet te beschrijven. De schadevergoeding die zij bekomt, na lang palaver, is een “peanuts” en dekt nog niet 1/3 van de herstellingskosten. Ook word deze residenziele wijk (vroeger eenfamiliewoningen) volledig gekapt. Dit is een schnade. Ik heb reeds meermaals onze lieve burgemeester Daniel aangesproken. Maar hij verklaard dat de stad in private betwistingen niet kan tussen komen. Beter zou geweest zijn dat een grondig dossier met alle mogelijke nawerkingen vooraf bekeken en in de bouwvergunning opgenomen word. Die een studentblok naast zich bekomt is arm daaraan. Om niet te spreken van het waardeverlies van het gebouw.
Eén voorbeeld: campus De Sterre. Niet ver van het station, tramverbinding en ruimte zat om te bouwen. Alleen dit was al een reden om njet te zeggen tegen het project in de Flamingostraat.
Ruimte zat op De Sterre? De huidige is daar al minder groot dan destijds gepland wegens plaatsgebrek.
Soit, ik zie ook niet veel opbouwende kritiek in het stukkend. Zorgvuldig zijn, alles afwegen, niemand is daar tegen, maar zeg nu eens waar exact er wel nog studenten welkom zijn? Ik weet dat het flauw is om al te snel “nimby” te schreeuwen, maar we maken er ons allemaal wel een schuldig aan. Al dan niet gewild.
Waarom geen grote studentencomplexen op the Loop? Op fietsafstand van het station en vlakbij Hogeschool Gent!
The Loop is inderdaad IDEAAL maar het stadsbestuur heeft al andere plannen met the loop. Het zou nochtans voor een extra dynamiek zorgen op deze site.
Ik zou als modale Gentenaar alleszins niet willen gaan wonen in de betonnen woestenij van The Loop, dus ik zie niet in waarom studenten daar wel genoegen zouden mee moeten nemen. Zo ongelooflijk ver van alles. Het zijn geen derderangsburgers, hé.
Ongelofelijk ver van alles?
5 minuten fietsen, en je staat aan Gent Sint-Pieters…
En Sint-Pieters is natuurlijk het bruisende hart van Gent… :-)
Aha: misschien de Overpoortstraat volbouwen met studentenhomes, annex café’s? ;) Hoe lager de flat, hoe duurder, want dichter bij het epicentrum.
Misschien is het gewoon omwille van het gekend gedrag van de “doorsnee” student die echt nog niet 100% aangepast aan de normen en eisen van een stad. Een nieuw verworven, jonge vrijheid leidt systematisch tot excessen.
Dat is toch naast de kwestie? Het gaat hier toch niet om zich al dan niet goed gedragende studenten?
De gedraging van de student(en) is integendeel een zeer belangrijk element om aanvaard te worden in bepaalde buurten of wijken. Hetr verschil in leefcultuur ligt diwijl diametraal met de behoeften, bv van jonge families.
Een tweede element is natuurlijk de omvang van de gebouwen.
Een goed onderbouwd artikel.
Maar graag had ik geweten of de auteur in zo een door studentenkotenbouw bedreigde buurt woont. Objectiviteit is immers een illusie.
Ook vraag ik me af of de redding altijd van buurtbewoners moet komen.
Even Googelen: de auteur is trekker/woordvoerder van het protest tegen studentenflats rond de Flamingostraat.
Dit artikel slaat de nagel op de kop! Ook lijkt de stad geen zicht te hebben op het aantal studenten en studentenresidenties er in werkelijkheid zijn. Zo zijn de (gedateerde) cijfers voor de Stationsbuurt Zuid een duidelijke onderschatting van de realiteit, getuige daarvan de vele huizen op de Voskenslaan met een reeks namen bij de deurbel…
Ik deel de analyse van de auteur totaal niet. In mijn ogen zijn de huidige huisvestingsproblemen voor studenten volledig te wijten aan het gebrek aan huisvestingsbeleid van de hogescholen en vooral van de unief, dit in tegenstelling tot bv. Leuven waar de universiteit wel al lang een actief huisvestingsbeleid voert. Zo werden er wel nieuwe campussen gecreëerd, zoals de Sterre, maar werd totaal niet nagedacht over de huisvesting van al die studenten die daar les volgen. Het gevolg was dat studenten bijna uitsluitend op de privémarkt terecht konden om een kot te vinden, waardoor woonhuizen in snel tempo werden omgebouwd tot studentenkoten. De maatregel van het stadsbestuur om dit een halt toe te roepen kan volgens mij alleen maar toegejuicht worden. De huidige wildgroei van studentencomplexen is dan ook vooral een gevolg van het wanbeleid van de voorbije jaren.
Volledig akkoord met de inhoud van het artikel
Ruimte genoeg aan de Sterre maar een studentencomplex aan de achtertuinen van de Flamingostraat is onverantwoord.
De stad zou meer rekening moeten houden met zijn Gentenaars?
Bij elke nieuwe project zijn er altijd zulke problemen. Studenten of geen studenten
Het wordt tijd dat de stad ingrijpt…. de nieuwbouw van studentenkoten is aan een echte expolosie bezig. In een straal van minder dan 1 km … nieuw of in opbouw Terpatenbrug.., Zwijnaardesesteenweg, Stropstraat. Zopas is ook het complex van Gandamolens verkocht en wat komt er ……plannen voor 100(!) koten in de Lentestrrat, als er een huis te koop komt in bvb Lentestraat,Stropstraat etc, is het binnen de week verkocht en wat komt er … studentenkoten. Straks wordt bvb de Lentestraat een “kotenstraat” Dat komt de leefbaarheid van de buurt zwaar onder druk, “echte” bewoners zijn er bijna niet meer. Wie er nu nog woont wordt geplaagd door nachtlawaai,belleketrek, vandalisme, pizzadozen en blikjes op straat et,etc. Ik dacht dat de stad Gent bij het toekennen van die bouwvergunningen “concentraties” niet meer toeliet om de leefbaarheid van de buurt niet in het gedrang te brengen….
Ik zat eind de jaren negentig op kot in Antwerpen en Leuven. Nu woon ik al geruime tijd in Gent. Wat me opvalt: in andere steden is de studentenpopulatie heel sterk lokaal geconcentreerd, terwijl dat in Gent niet het geval is. Studenten wonen in Gent verspreid over de hele stad. In mijn straat bijvoorbeeld heb je zo’n mix: vier huizen gezinnen, 1 huis met koten enz. Studenten maken op die manier – in elk geval fysiek – deel uit van de lokale gemeenschap. En in een gemeenschap komt het erop aan te leren samenleven. Anders gezegd: studenten dienen te beseffen dat het niet hoort om bijvoorbeeld om 2 uur ‘s nachts op straat luidop te staan praten. De eigenlijke Gentenaar dienen ermee om te kunnen dat er af en toe eens wat fietsen voor zijn deur staan. Zo zie ik het. En als er onevenwicht dreigt met alle spanningen van dien, dan moet daar over gesproken kunnen worden. Open en bloot.
Het onderwerp is in elk geval brandend actueel, met verschillende invalshoeken te benaderen. Voor wie er nog wil op voort bouwen, volgende week woensdag (29/02) vindt er een debat over plaats om 20h in auditorium VIII – faculteit economie aan het Sint-Pietersplein http://www.jonggroen.be/studentenhuisvesting
Probeer als alleenstaande of jong koppel maar eens een betaalbaar appartement te vinden in Gent. Bijna alle betaalbare appartementen worden gedeeld door studenten zodat de prijzen degoutant hoog gegaan zijn. Uiteraard is dit niet de schuld van de studenten, maar van een marktsituatie die niet aan de realiteit aangepast was.
Ik ben dan ook bijzonder tevreden dat de stad en de hogescholen/univ hier samen met investeerders wat aan willen doen.
Ik ben er trouwens zeker van dat een groot deel van de klagers wel blij is om in een jonge creatieve stad te mogen wonen, maar gewoon niet wil leven met de ongemakken die zo’n bevolkingsmix met zich meebrengt (not in my backgarden!).
Gent is Bokrijk niet, en daar ben ik zeer blij om!
ps: Het is inderdaad intellectueel niet correct om een zogezegd objectief artikel te schrijven terwijl je zelf één van de kibbelende partijen in deze kwestie bent. Een beetje kadering had wel gemogen ;).
Kleine kans dat je die studenten uit appartementen/huizen gaat krijgen omdat er grote studentencomplexen bijkomen.
Niet iedereen wil met 100 of meer studenten samenleven.
Ook kapitaalkrachtige ouders zien een appartement/huis kopen in Gent als een interessante investering en dat ga je niet tegenhouden omdat er meer studentencomplexen zijn.
In theorie zou toch de druk van de ketel moeten. Door meer aanbod zullen de prijzen minder steigen, ook voor de gewone gezinswoningen. Die studentenhomes zullen heus niet leeg staan, en elke student in zo’n nieuwbouw (vergeet niet dat velen graag nieuwbouw hebben) is er één minder in een ander kot.
ik weet alleen dat de huizen onbetaalbaar worden voor de doorsnee burger in gent…kzal nekeer een mail naar daniél sturen :-)
Ken jij een stad waar dat anders is?
Ja. In de meeste steden zonder studentenpopulatie zijn de huur- & koopprijzen beduidend lager. Mss nog steeds “onbetaalbaar voor de doorsnee burger”, maar er is een verschil.
In Antwerpen en Brussel zijn in verhouding veel minder studenten…
het is natuurlijk niet mogelijk om in gent het hele hoogscholen en universitair gebeuren te verplaatsen: die zijn historisch te vergroeid met de stad. negatieve ref. louvain la neuve.
in steden waar men daar wel voor gekozen heeft, en ik heb nogal wat “campussen” bezocht, is het een min-min operatie geworden. noch de stad noch de studenten hebben daar voordeel bij: de stad mist de jeugdige input en de campus blijft hangen in bekrompen “wij zijn de navel van de wereld”
het samenleven van mensen met verschillende levensdoelstellingen en achtergronden vraagt van elk een vorm van respect. als dat ontbreekt dan is een stedelijke samenleving niet mogelijk.
meestal helpt een gesprek méér dan aan de keukentafel azijn te zitten drinken.
we hebben in onze “gemeenschap” ook studenten. die hebben we ook “manieren en regeltjes” moeten leren. dat lukt wonderwel, het zijn tenslotte toch kinderen met een redelijk verstand, mogen we veronderstellen.
als zij feesten willen wij slapen, als zij willen blokken moeten wij geen feestjes geven. respect en vooral praten.
Toch een beetje belachelijk dat een groei van 20.000 in een decennium door de auteur als veel wordt beschouwd. Er zijn heel wat steden die met 3-4% per jaar groeien. Dat is zo’n 70000 per decennium voor Gent.
Vooral als je er rekening mee houdt dat voordien de bevolking sterk gedaald was! Het bevolkingspeil staat nu ongeveer op het niveau van eind jaren zeventig… was het toen onleefbaar?
Heb je daar cijfers over?
Op wikipedia: http://nl.wikipedia.org/wiki/Gent
En op Gent.be: http://www.gent.be/docs/Departement%20bevolking%20en%20Welzijn/Dienst%20bevolking/demo2010_1.pdf
Ok, maar dat zijn personen die hier een domicilie hebben. Hoeveel studenten & mensen zonder papieren waren er eind jaren ’70 versus nu?
En daarbij aansluitend: hoeveel auto’s waren er op de baan eind jaren ’70, hoeveel nu?
Openbaar vervoer lost niet alles op – mijn vriendin wordt bvb. vaak aangesproken tot lastig gevallen op de bus/tram/trein, soms zelfs op de fiets (en natuurlijk te voet), in de wagen heeft ze daar allemaal geen last van).
Anderzijds kan je ook de vraag stellen, hoeveel van die 20000 nieuwkomers er effectief in 9000 Gent zijn bijgekomen? Zou het kunnen dat het overgrote deel in randgemeenten als Drongen, Wondelgem, Afsnee, Oostakker, …., is gaan wonen?
Ik lieg trouwens besef ik net – in de wagen is ze ook al lastig gevallen. Maar daar zit je dan toch net iets veiliger…