RSSHet Grote Woondebat op 31 mei!
Het is niet voor het eerst dat Gentblogt er aandacht aan besteed: wonen is duur. Mensen met een redelijk tot goed inkomen hebben de dag van vandaag grote moeite om een stek te vinden die qua prijs en kwalliteit voldoet aan moderne normen van comfort en hygiëne. Waanzinnige zoektochten, stress, en dure leningen zijn het weinig bemoedigende gevolg.
Maar, laat ons een kat een kat noemen: uiteindelijk vinden de tweeverdieners van vandaag wel hun gading, en op de instuif is de zoektocht vooral het onderwerp van smakelijke anecdotes en dialogen a la: “ja, wij hebben OOK zo veel problemen gehad, enz.”
Niet te vergelijken dus met de strijd die mensen die het minder goed hebben. De prijzen in de private woningsector stijgen. Een sociale woning is uiteindelijk de enige oplossing. Er zijn bronnen die er ons op wijzen dat het aantal sociale woningen dat bijgebouwd wordt per jaar nog nooit zo laag geweest is.
Wachten is vaak de boodschap. En dat weten malafide privé-verhuurders ook. Zij aarzelen niet om panden te vehuren waar de schimmel meer prominent aanwezig is dan iedere vorm van natuurlijk licht. Op 31 mei zal in Vooruit een puik samengesteld panel zich buigen over de vragen die deze toestand oproepen : “wat doet het beleid vandaag om deze problemen aan te pakken? Wat zou het beleid moeten doen om ervoor te zorgen dat ook mensen met een laag inkomen een betaalbare woning kunnen vinden?” Moderator John Vandaele overhoort de politici Vera Dua (Groen!), Cathy Berx (CD&V) en Dirk Van der Maelen (SP.a).
Pascal De Decker, docent huisvesting Hogeschool Gent, zal meer uitleg geven bij het geheel.
Victoria Deluxe en Tiens Tiens (de andere krant van Gent) maken korte filmpjes om de situatie rond wonen te illustreren en enkele stakeholders bedenkingen bij het beleid te laten formuleren.
De inleiding gebeurt door Gents favoriete adoptiekindje Wouter Deprez, die zich voor de gelegenheid ontpopt tot geëngageerd bezieler van het recht op deftig wonen, iets dat wij zeer kunnen waarderen van de (ooit Westvlaamse) publiekslieveling.
Alles gaat door in de Balzaal van de Vooruit om 20 uur, zoals gezegd op 31 mei, en de toegang is volledig gratis! Een aanrader ook als zich tegen dan een nieuwe hittegolf heeft aangediend is er niets dat u tegenhoudt:we gaan immers stilaan naar de langste dagen van het jaar en dus kunt u deze keer zélfs nà het debat een terrasje meepikken.
© 2007 GENTBLOGT VZW
Mmh, beetje tendentieus artikel die voorbijgaat aan de kern van de zaak.
tedensieuz: ‘Maar, laat ons een kat een kat noemen: uiteindelijk vinden de tweeverdieners van vandaag wel hun gading, en op de instuif is de zoektocht vooral het onderwerp van smakelijke anecdotes en dialogen’ waarbij je zo het vervolg van de gedachtengang kunt raden: ‘maar eigenlijk hebben ze toch niks te klagen, die tweeverdieners, die o zo goed afzijn …’ Behalve misschien dat ze de zwaarste belastingsdruk in de hele wereld mogen torsen én nergens op kortingen mogen rekenen want voor de meeste tegemoetkomingen, kortingen of uitkering whatsoever verdienen ze net dat tikkeltje teveel…
‘Een sociale woning is uiteindelijk de enige oplossing.’ Neen, in een bepaalde gedachtengang waarbij elk privé-initiatief door over-reglementering wordt versmacht (een vrij linkse gedachtengang) nog voor het geboren kan worden is dit misschien de enige oplossing. Maar er al ooit bij stilgestaan wie die sociale woningen bekostigd? Yep, de tweeverdieners van daarnet die echt niet mogen klagen.
‘malafide privé-verhuurders’ er zijn ook niet-malafide verhuurders. Ken er persoonlijk een paar, of liever kende er ee paar. Dankzij de nieuwe huurderswet hebben ze eieren voor hun geld gekozen en de woningen aan, yep daar zijn ze weer: tweeverdieners, verkocht. Maar j
kern van de zaak:
De kern van de zaak is, zoals bij alle vrije markt gebeuren, een zaak van vraag en aanbod. Het aanbod is stroef en de vraag is groot dus stijgen de prijzen. Als overheid kun je in ons samenleving bitter weinig doen aan de vraag zijde. De aanbod zijde is een gans ander verhaal. Men zou kunnen beginnen met alle leegstand in het overheidspatrimonium aan te pakken. Denk dat je in de leegstaande overheidsgebouwen in Gent alleen al gemakkelijk 2000 man zou kunnen huisvesten (bv. via een systeem van erfpacht: geef me de brandweerkazerne in de Londenstraat in de Muide in erfpacht en binnen 3 maand wonen er 30 man), men kan de verkrotting eindelijk eens efficiënt aanpakken (en niet gewoon een boete uitschrijven die dan weer aanleiding geeft tot jarenlange procedurestrijd terwijl de verkrotting blijft), men zou meer bouwgrond beschikbaar kunnen maken (ook overheidsgronden, er zijn legerdomeinen waar je een volledig nieuw Gent kunt op neerpoten) en men zou ook privé-initiatieven, die ietwat buiten de lijntjes lopen (bv. woonschepen), niet murwbeuken met verplichtingen en kosten allerhanden. Wat water en electriciteitsleiding én een beetje goede wil en je kunt zo 100 bijkomende woonboten in Gent hebben, dat zijn 100 woningen die niet moeten gebouwd worden, 100 huurders op de privé-markt minder. Je zou dus kunnen zorgen dat je burgers zelf initiatieven ontplooien én zorgen dat het rendabel is om huurwoningen aan te bieden. Een hoge rendabiliteit uit verhuur zorgt voor meer privé-aanbod en doet de prijzen dalen. Of we kunnen de ingeslagen weg verder volgen, privé-initiatieven nog meer versmachten en een volledig door overheid geleide woningmarkt uitbouwen.
De redactrice van dit artikel is zelf een verhuurster. De problematiek van de tweeverdieners is haar welbekend. De attitude werd aangehaald om het contrast scherper te stellen tussen de problemen van de dure koopprijzen -hier al vaak belicht- en dat van de sociale woningen, waar het debat over gaat.
Blij te lezen dat u toegeeft een bepaalde ‘attitude’ in het artikel opgenomen te hebben om een contrast ‘scherper te stellen’. Die bepaalde ‘attitude’ geeft dus aanleiding tot een ‘tedentieus’ artikel.
Verder wil ik met mijn posting aanduiden dat er geen ‘contrast’ is tussen de hoge koopprijzen en de sociale woningen. Hoge koopprijzen geven immers aanleiding tot hoge huurprijzen (de verhuurder wenst immers een rendement op zijn investering, zonder dat rendement hou je beter je geld op een spaarrekening/obligatie of hoge dividend aandeel) en hoge huurprijzen zorgen dan weer dat de minder bemiddelden een toenemend beroep doen op het sociale woningaanbod waardoor dit aanbod onder druk komt te staan en er wachtlijsten ontstaan. Als het debat over dit, veronderstelde ‘contrast’ moet gaan is het bij voorbaat een maat voor niks, er is immers geen contrast, het zijn beide keerzijden van dezelfde munt. Als verhuurster zult u het ongetwijfeld met me eens zijn dat de nieuwe huurwet voor de verhuurder meer lasten dan baten kent en waarschijnlijk ontmoedigend werkt op kandidaat/bestaande verhuurders. Meer sociale woningen (vaak verlieslatende of maar net break-even ondernemingen)zullen de zaak niet keren. Het sociale woningaanbod kan hoogstens een licht remmende werking hebben op de algemene tendens. Ofwel verminderen we de vraagzijde (niet echt maatschappelijk haalbaar) ofwel wordt de aanbod zijde uitgebreid. De overheid kiest voor een striktere staatsgeleide verhuureconomie. Wat tot een leegloop van privé-verhuurders zal zorgen (behalve grote, anonieme vastgoedfondsen die wel voldoende schaalgrootte hebben om aan alle verplichtingen te voldoen, maar die zich vooral op de hogere prijsklasse zullen richten) waardoor nog meer overheidsinterventie nodig zal zijn. M.a.w. dweilen met de kraan op. Maar dat is vaak de uitkomst als men aan de ware oorzaak van bepaalde problemen voorbijgaat.
De kern van het probleem is dat de Belgische overheid steeds een beleid in het voordeel van de eigenaar-bewoner heeft gevoerd. Die kunnen nog altijd van grote fiscale voordelen genieten (aftrek hypothecaire lening en dergelijke) in vergelijking met huurders (noppes!). Ook huurders betalen dus mee voor de fiscale voordelen van eigenaars-bewoners. De politiek van de aankoop van een eigen woning heeft haar plafond bereikt, terwijl het aanbod aan huurwoningen ondermaats is gebleven. Wie rijk is, krijgt meer en wie arm is, niets… En wat die overreglementering ‘op de kap’ van de verhuurders betreft en het bepleiten van een vrije markt van vraag en aanbod… In Canada, ook een gefederaliseerd land, heeft een bepaalde regio vaste huurprijzen ingevoerd, gekoppeld aan objectieve criteria, en daar blijkt dat net in die regio de verhuurders de meeste rentabiliteit uit hun verhuurde woningen kunnen halen!
‘grote fiscale voordelen’: hypothekaire aftrek, that’s it. Hypotekaire aftrek is er trouwens enkel voor het ‘geleende’ bedrag, hoe minder je leent, hoe minder aftrek je hebt. Op het gedeelte betaald met je met moeite bijeengespaarde geld krijg je 0 fiscaal voordeel. In ruil voor deze aftrek mag je dan je schrijven betalen (6,5% op de hoofdsom met wat geluk, anders 12,5%, in Vlaanderen naar 10% gebracht maar dankzij nog verdere kosten kom je in de buurt van 15%). En vanaf je het huis bezit mag je (verplicht) nog een verzekering afsluiten en elk jaar opnieuw onroerende voorheffing betalen, jaar na jaar na jaar. Alle grote instandhuidingswerken zijn op jouw kosten (en betaal je BTW op). Wat de eigenaars aan fiscale tegemoetkomingen krijgen is dus slechts een gedeelte wat ze zelf al in veelvoud hebben mogen afdragen. De eigenaars betalen zelf voor hun fiscale voordelen!
Eerst het volledig plaatje bekijken vooraleer je met platitudes (Wie rijk is, krijgt meer en wie arm is, niets…) komt aandraven.
Wat Canada betreft: waar en wanneer, facts en figures die controleerbaar. De rendabiliteit van een verhuurder kan trouwens maar op 2 manieren toenemen: ofwel stijgen zijn opbrengsten (lees de huurprijs) ofwel dalen zijn kosten (lees fiscale maatregelen in zijn voordeel). Wat de Canadese regering doet weet ik niet, wat onze regering doet is de huurinkomsten i toenemende mate bepalen én zorgen dat de kosten en paperassen voor de verhuurder toenemen. Canada doet wel meer zaken anders dan België (immigratie bv. to name one) het is niet omdat het een gefederalisserd land is, dat het vergelijkbaar zou zijn met België.
Het leuke van die premies voor verbetering van de huisvesting is dat het jaar na het geven van de premie, het kadastraal inkomen verhoogt en automatisch daarop de onroerende voorheffing.
Die platitude heet het Matthëuseffect. Studies (onder meer Wonen aan de onderkant van onder meer Pascal De Decker en Luc Goossens) bevestigen dit. Ik citeer: Van elke 100 frank die de overheid in huisvesting investeert, gaat 40 frank naar de rijksten en 10 frank naar de armsten. Het zijn de rijksten die zich een eigen woning kunnen permitteren, niet de armsten…
Het grootste fiscale voordeel zit hem in de onroerende voorheffing of “de belasting op het KI”,dat zelfs na indexatie slechts een fractie is van de reële opbrengst. Zelfs Voltaire beaamt dat een pand verhuren nog altijd beter rendeert dan roerende investeringen…Quote” de verhuurder wenst immers een rendement op zijn investering, zonder dat rendement hou je beter je geld op een spaarrekening/obligatie of hoge dividend aandeel”. Het verschil tussen roerende en onroerende voorheffing is daar niet vreemd aan Voltaire.
volledig naast mijn punt gelezen Filip: Ja van elke 100 frank die de overheid in huisvesting investeert, gaat 40 frank naar de rijksten en 10 frank naar de armsten. Maar die rijksten hebben bij de aanschaf van dat huis (en jaar na jaar via BTW op allerlei onkosten aan het huis én via belastingen) véél meer dan 40 frank aan de overheid gegeven. Dus ze betalen zelf hun fiscale tegemoetkomingen. De armsten krijgen 10 frank, maar betalen niks aan de overheid (want arm). Dus zij winnen erbij! Volledig plaatje bekijken Filip
Voltaire, kan het wat zachtmoediger, met minder sneren? Dit is de gezellige sofa van Gentblogt, waar koffie en koekjes virtueel uw deel zijn. Het is niet omdat iemand een ander standpunt heeft dat die persoon nà à st uw standpunt leest. Ja, inderdaad, u raadt het, ik ben in een echte geitenwollensokkenbui vandaag!
Neen ik zeg dat een verhuurder een minimum rendement op zijn verhuur nastreeft want anders zijn obligaties en hoge dividend-aandelen interessanter… Een pand verhuren kan beter renderen dan een roerende investering maar met de huidige hoge huisprijzen wordt dat al minder gemakkelijk (vandaar de link hoge huisprijzen, hoge huurprijzen, hoger beroep op sociale woningen). De afwezigheid van belasting op de verhuur van particulieren aan particulieren (onbemeubeld) is daar inderdaad niet vreemd aan. Vele verhuurders zijn ongerust dat de verplichte registratie van de huurcontracten een voorbode is van een belasting daarop. Het gemiddelde rendement van vastgoed schommelt rond de 7%, een ietwat deftig beleggingsfonds biedt je, na aftrek van de kosten toch al gauw 5% (en behalve een aankoop en verkoop geen tussentijdse zorgen). Een belasting zou het rendementsverschil doen verdwijnen en de verhuurmarkt helemaal in elkaar doen klappen (waarom extra moeite doen om 0 extra rendement te halen?).
Tja, ik ben nu eenmaal voorstander van de harde aanpak. Wat de sofa betreft: ik zit wel op de grond en qua koekjes: ik moet dringend een beetje afvallen.
Tja, als je iets aanschaft, is het normaal dat je daarvoor betaalt, he. Maar nadat je lening is afgelost, is het wel definitief van jou, dit in tegenstelling tot mensen die niet kunnen kopen, die betalen huur voor de rest van hun leven. Mensen die een eigen woning kunnen kopen, behoren tot de gelukkigen. Maar niemand is natuurlijk verplicht een eigen woning aan te kopen. En een eigenaar-bewoner kan nog van meer genieten qua belastingen, zoals terugkrijgen van de belastingen als je isolatieverbeterende werken uitvoert… en zoiets kan hoog oplopen hoor. Ik zie een huurder al niet meteen voor – ik zeg maar een bedrag – 5.000 euro hoogrendenments dubbel glas in zijn huurwoning (laten) plaatsen. Ik probeer je hier dus het volledig plaatje te laten zien.
Het registreren van een huurcontract is al sinds jaar en dag verplicht. Wat er veranderd is, is dat het nu gratis gaat zijn en dat de verhuurder het zal moeten doen.
“qua belastingen, zoals terugkrijgen van de belastingen als je isolatieverbeterende werken uitvoert… en zoiets kan hoog oplopen hoor.” Opnieuw: slechts een gedeelte kan teruggekregen worden, en dan nog 2 jaar later via de fiscaliteit (geen korting of verlaagde BTW op moment van aanschaf). Dus opnieuw: eerst veel uitgeven om dan een klein beetje terug te krijgen. Trouwens al eens gekeken naar de voorwaarden om voor een tegemoetkoming in aanmerking te komen?? D’er zijn er niet veel die aan alle voorwaarden voldoen, en als er dan toch een paar 10.000 zijn blijkt het geld halfweg het jaar op.
“Ik zie een huurder al niet meteen voor – ik zeg maar een bedrag – 5.000 euro hoogrendenments dubbel glas in zijn huurwoning (laten) plaatsen.” Neen inderdaad, dat is een kost die volledig op rekening komt van de eigenaar. Ook een kost waar hij BTW gaat op betalen, en als hij ze laat plaatsen de sociale lasten op de werkmannen hun uurloon: 2 keer kassa voor de overheid. Hoe je het ook draait of keert een huis bezitten kost geld, en van dat geld vloeit er een mooi gedeelte naar de staat.
Er waren geen sancties, dus wie het niet deed liep geen enkel risico en ondervond 0 problemen, nu hebben ze het gratis maar absoluut verpicht gemaakt: doe je het niet, dan verlies je grosso modo alle rechten als verhuurder t.o.v. de huurder wat in geval van een geschil of schade aan de woning wel eens een hoog bedrag kan kosten. ‘t is trouwens de huurder die het moet laten registreren. Op http://www.reddehuurwet.be/ kun je zien hoe blij de verhuurders zijn met de nieuwe wet en de vooropgestelde wijzigingen.
Trouwens ooit al van een sociaal verhuurkantoor gehoord? http://nl.wikipedia.org/wiki/Sociaal_verhuurkantoor daar krijgen huurders dus overheidssubsidies ZONDER dat ze eerst aan de overheid een twee- of drievoud van het ontvangen bedrag hebben moeten betalen, dit in tegenstelling tot eigenaars …
In de toekomst, (was normaalgezien gepland voor begin 2008 maar dat zal er wel tegen dan nog niet doorgekomen zijn) is het de bedoeling een energielabel op alle huurwoningen te plakken. Op die manier komen beter geisoleerde woningen beter in de markt te liggen en kan dit eigenaars aanmoedigen tot het beter isoleren van hun huurwoningen.
Want zoals het nu is heeft een huiseigenaar weinig voordeel bij het goed isoleren. Immers, de grote investering brengt niets op gezien het de huurder is die de verwarmingskosten betaalt en dus bespaart. Zoals Voltaire zegt, die premies dekken allesbehalve de kosten van de werken, wat maar logisch is. Uiteindelijk betalen veel van die maatregelen zichzelf terug, zonder premies, maar dan moet de persoon die de investering doet en de persoon die de energiefactuur betaalt wel dezelfde zijn.
Die website http://www.reddehuurwet.be is nogal eenzijdig, want opgemaakt door de confederatie van immobiliënkantoren… en die zijn inderdaad nogal tegen die wetswijzigingen… en dan vooral specifiek tegen de verplichte affichering van de huurprijs. Wiedes dat die er tegen zijn, want op die manier vrezen zij een deel van hun inkomsten te verliezen. Nu moesten vele kandidaat-huurders wel via een verhuurkantoor iets gaan huren, wilden ze – snel – iets vinden dat ze kunnen betalen. Met die verplichte affichering van de huurprijs, gaat dat dus minder het geval zijn.
En dat registreren van het huurcontract, geloof me, dat zal door de verhuurder moeten gebeuren. Je beter eerst goed informeren, is hier dus de boodschap. En de sanctie als het niet tijdig (binnen de 2 maanden) is geregistreerd, is dat de huurder zonder boe of ba kan vertrekken. That’s it.
En een sociaal verhuurkantoor is een vzw of hangt af van het OCMW, dat woningen op de private huurmarkt huurt, opknapt en dan doorverhuurt aan mensen die het anders moeilijk zouden hebben om iets betaalbaars en deftigs te vinden… Hoe kan je daar nu tegen zijn? Trouwens ook vele verhuurders gaan graag in zee met zo’n sociaal verhuurkantoor. Stipte betalingen van de huur verzekerd, en hun woning wordt dan nog eens opgeknapt ook nog.
Dat was mijn punt nu, Tine, een huurder gaat dat inderdaad niet doen, met als gevolg dat hij meer zal moeten betalen voor zijn energiefactuur.Hij kan zich – in de regel – geen eigen woning aanschaffen, en dan ook nog eens geen isolerende werken laten uitvoeren. En dat energieprestatiecertificaat, dat is voorzien voor 2009.